La mayoría de los problemas de una apertura no aparecen en obra: estaban en el local el día que se firmó. Esta guía recoge lo que conviene comprobar antes de comprometerse, en el orden en el que suele importar.
01 · El uso y lo que permite
Lo primero no es el metro cuadrado: es si la actividad prevista está admitida en ese local. Conviene pedir la documentación urbanística del inmueble y confirmar el uso con el ayuntamiento antes de avanzar. Un local que “siempre fue una tienda” no garantiza que admita una cocina, una terraza o un aforo mayor.
Los requisitos y el tipo de procedimiento cambian según el municipio y la actividad, así que esta comprobación se hace siempre sobre el caso concreto, no por analogía con otra apertura.
02 · Instalaciones existentes
Potencia eléctrica contratada y disponible, acometidas de agua y saneamiento, posibilidad de extracción hasta cubierta, espacio para máquinas de clima y capacidad de la red de evacuación. Cuando algo de esto no existe, el coste no es el de instalarlo: es el de conseguir permiso para instalarlo.
Merece la pena documentar el estado real con un levantamiento y fotografías, no con el plano del anuncio.
03 · Obra oculta y estructura
Altura libre real bajo instalaciones, estado de forjados y soleras, humedades, elementos estructurales que no se pueden mover y, en edificios antiguos, elementos protegidos. Son los factores que más cambian el presupuesto entre la primera estimación y el proyecto de ejecución.
04 · Propiedad y comunidad
Qué dicen los estatutos de la comunidad sobre la actividad, el rótulo, los horarios y el paso de instalaciones por zonas comunes. Un acuerdo verbal con la propiedad no sustituye una autorización por escrito, y en restauración este punto decide aperturas.
05 · Lo que se negocia en el contrato
Con la información técnica sobre la mesa, la negociación cambia: el reparto de obras necesarias, el periodo de carencia para ejecutar, quién asume las adecuaciones obligatorias y qué ocurre si la licencia no se obtiene. No son cláusulas de estilo; son la traducción económica del riesgo técnico. Las condiciones jurídicas concretas las revisa vuestro asesor legal.
06 · Lista de verificación
- Documentación urbanística del local y uso admitido
- Potencia eléctrica disponible y acometidas
- Posibilidad y recorrido de extracción
- Altura libre real y estado de forjados
- Estatutos de la comunidad y autorizaciones necesarias
- Condiciones de rótulo y fachada
- Levantamiento del estado actual y reportaje fotográfico
- Reparto de obras y carencia en la negociación
